Satıcı
1. Fotoğraf (1 adet)
2. Nufus cüzdanı
3. Vergi no veya T.C Kimlik Numarası
4. Emlak Beyan Değeri
5. Deprem Sigortası
Alıcı
1. Fotoğraf (2 adet)
2. Nufus cüzdanı
3. Vergi no veya T.C Kimlik Numarası
Tapu müdürlüklerine hazırlıklı olarak (istenilen bilgi ve belgelerle birlikte) başvuruda bulunması durumunda, işlemleri daha da süratli sonuçlandırılması mümkündür. Başvurularda izlenecek yöntem, belge ve işlemler şunlardır;
- Tapu Sicil Müdürlüklerine mutlaka kendiniz veya yasal yolla tam yetkili kıldığınız vekiliniz aracılığı ile başvuruda bulununuz.
- Yürürlükteki mevzuat gereği tapu işlemlerinde kimlik belgesi olarak nüfus cüzdanı ve pasaport"tan başka belgenin kullanılması mümkün olmadığından, bu belgelerden herhangi birinin aslını ibraz ediniz.
- İşlemin taraflarından en az biri okuma yazma bilmiyor ise iki tanıkla birlikte, şayet işitme engelli ise veya Türkçe bilmiyorsa iki tanık yanında ayrıca yeminli tercümanla birlikte başvurunuz.
- Tapu işlemlerinde kullanılacak vekaletnamelerin gerekli şekilde düzenlenmiş ve fotoğraflı olması zorunludur. (fotoğraf tel zımba ile tutturulamaz ve fotokopi olamaz)
- Tapu sicil müdürlüklerinde imzalayacağınız evrakları mutlaka okuyunuz. Bir konuda tereddüde düşmüş iseniz, evrakı; görevli memur veya müdür ile görüşerek tereddüdünüzün giderilmesi akabinde imzalayınız.
- İşlemin tarafı Türk Ticaret Kanununa tabi bir şirket ise, şirket merkezinin bulunduğu yerdeki ticaret sicil memurluğundan, işlem yılı içerisinde alınmış yetki belgesi ve imza sirküleri ile birlikte (asıl veya noter tasdikli) başvuruda bulunmalısınız.
- Tüm işlemlerde işlemin taraflarının T.C. kimlik numarası ile vergi kimlik numarasını belgeli olarak ibraz ediniz. Tüzel kişilerin taraf olduğu işlemlerde şirketin vergi numarasını, yetkilendirilmiş şirket temsilcisinin T.C. kimlik numarasını ibraz ediniz.
- Taşınmaz malın mülkiyetinin sözleşme ile devrine yönelik işlemlerde devir edenin bir, devir alanın iki adet 6x4 ebadında son altı aylık fotoğraflarını, işlem vekaleten yapılıyor ise vekilin aynı nitelikte ki fotoğrafını ibraz ediniz.
- İsteminiz murisiniz adına kayıtlı taşınmazın mirasçıları adına elbirliği mülkiyeti halinde tescili ise, mirasçılardan birinin, paylı mülkiyet (müşterek mülkiyet) halinde tescili ise mirasçıların tamamının başvurusu ile yukarıda sayılan belgelerin yanında sulh hukuk hakimliğinden alınmış mirasçılık (veraset) belgesini ibraz etmelisiniz.
- Murisiniz adına kayıtlı taşınmaz malların adınıza tescili ile birlikte mirasçılar arasında taksimi veya üçüncü şahıslara devri veya taşınmaz malın kaydı üzerine ayni ve şahsi hak tesisi gibi bir istemde bulunuyorsanız, yukarıda belirtilen belgeler yanında murisin son ikametgahının bulunduğu vergi dairesinden alınmış veraset ve intikal vergi ilişiğinin bulunmadığını belirtir yazı aslını ibraz etmelisiniz.
- İsteminiz, arsa niteliğindeki taşınmazınızın üzerine yapacağınız binaya yönelik olarak kat irtifakı tesis etmek ise; Maliklerin kimlik belgeleri (nüfus cüz./pasaport), vergi ve T.C. kimlik numaraları, ikişer adet fotoğraf, belediyece tasdikli genel inşaat projesi, bağımsız bölümlerin bulunduğu kat, no, nitelik varsa eklentilerini, arsa payı ve maliklerini gösterir noter tasdikli bağımsız bölüm listesi (bu listeye değerleri de yazılabilir) ile yönetim planını ibraz ediniz.
- Taşınmaz malınızın mülkiyetini kat mülkiyetine çevirmek istiyorsanız, öncelikle kadastro müdürlüklerine yapacağınız başvuru ile oradan alacağınız tescil bildirimi belgesine göre parselin cinsini mevcut duruma uygun hale getirilmesinden (cins tashihi) sonra, (J) bendinde belirtilen belgelerin yanı sıra, binanın ön ve arka mümkünse yan cephelerini gösterir en az 13x18 cm boyutlarında belediyece tasdikli fotoğrafları ile tüm bağımsız bölümlerin yapı kullanma izin belgelerini ibraz ediniz.
- Taşınmaz malınızın cinsi mesken ise veya cinsi işyeri olmakla birlikte üzerinde mesken nitelikli bağımsız bölümler bulunuyorsa zorunlu deprem sigortasına ait poliçeyi (DASK) ibraz etmelisiniz.
A-BELEDİYEDEN ALINACAK OLAN BİLGİLER
1-Belediye İmar müdürlüğünden Arsa veya arazinin imar durumu, imar yüzdesi, yapılaşma koşulları ve sit alanında olup olmadığı
2-İmar planına göre herhangi bir yol, yeşil alan, belediye hizmet alanı ve buna benzer alanlara terki olup olmadığı
3-Belediye İmar Müdürlüğünden Parselin yola cephesi olup olmadığı
4-Belediye Emlak Servisinden Vergi borcunun olup olmadığı
5-Belediye Emlak servisinden o yıla ait emlak beyan değeri
B-TAPU SİCİL MÜDÜRLÜĞÜNDEN ALINACAK OLAN BİLGİLER
1-Tapu bilgileri ile tapu kütüğündeki köy, mahalle, ada numarası, parsel numarası, m2 ve malik bilgilerinin kontrol edilmesi
2-Tapu üzerinde herhangi bir kısıtlayıcı veya sınırlayıcı bir şerhin bulunup bulunmadığı
Öncelikle yapılması gereken, satın alınması düşünülen yer ile tapu kayıtları arasında mutabakat yapılmalı ve
Bunun yanısıra, satın alınan gayrımenkul konut ise kat irtifakı, kat mülkiyeti ve yapı kullanma izninin varlığı da titizlikle araştırılmalıdır.
Emlak satış değeri; ilgili belediyesinden alınacak olan o yıla ait emlak beyan değerinden düşük gösterilmesi halinde, tapu sicil müdürlüğü işlem yapmaktan kaçınamamakla birlikte, alım/satım harcının Vergi Usul Kanununa göre cezalı olarak tahsil edilmesi gündeme geleceğinden, gayrımenkul satın alınması sırasında, satın alma konusu gayrımenkulün alım/satım değeri titizlikle tespit edilmelidir.
Tapudaki alım/satım merasimi sırasında, alıcı ve satıcıların, tapu sicil müdürlüğünde imzadan önce okunması için verilen resmi senedi çok dikkatli okumaları gerekir.
Satın alınan gayrımenkul inşa halindeki bir gayrımenkul ise bu takdirde, müteahhidinin mali durumunu da olası herhangi bir riske karşılık araştırılmalıdır.
1. GAYRİMENKULÜN EMLAK VERGİSİ BORÇLARI
Alım satım konusu olan gayrimenkulün geçmiş yıllardaki emlak vergisi borcunun olup olmadığı tetkik edilmelidir. Gayrimenkul’ün satın alınan yıl dahil olmak üzere, belediyede borcunun ödendiği kontrol edilmelidir.
2. GAYRİMENKULÜN TAPU HARCI YÖNÜNDEN TAPUDAKİ DEĞERİ
Gayrimenkul alım-satımına konu olan gayrimenkulün tapu harcına esas değeri, vergi değerinden az olmamak üzere gerçek alım satım değeridir. Vergi değeri ise Emlak Vergisi Kanununun 29. maddesine göre belirlenen ve emlak vergisine esas alınan asgari vergi değeridir. Bu değer gayrimenkulün alındığı veya genel beyan dönemini izleyen yıllarda bir önceki yıl için Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre belirlenen yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılarak bulunur.
3. HARCIN ORANI
Gayrimenkulün alımı sırasında; hem alıcı hem de satıcı Tapu Harcına esas değer üzerinden binde 16,5 oranında ayrı ayrı alım satım harcı öderler. Ayrıca 135 ytl döner sermaye harcı ödenir.Harçlar T.C. Ziraat Bankası,Halk Bankası ve Vakıf Bank şubelerine ödenebilir.
Harç hesaplamaları için:
adresinden hesaplanabilinir.
4. EMLAK VERGİSİ BİLDİRİMİ
Gayrimenkul alanların "o yılın sonuna kadar" emlak vergisi beyannamesi vermeleri gerekiyor. Örneğin 2010 yılının Ocak ayında gayrimenkul alınması halinde, en geç 31 aralık 2010 tarihine kadar emlak vergisi beyannamesi verilmesi ve 2011 yılından itibaren de emlak vergisi ödemeye başlanmalıdır. Satıldığı yılın emlak vergisi de satıcı tarafından ödenmelidir.
Gayrimenkulün bütçe yılının son üç ayı içinde yani, 1 Ekimden sonra alınması halinde ise emlak vergisi bildirimi gayrimenkulün alındığı tarihten itibaren üç ay içerisinde verilecektir.
5. SATIŞ KAZANCININ VERGİLENDİRİLMESİ
Gayrimenkuller, alındıkları tarihten sonraki 4 yıl içinde satıldıklarında, satıştan sağlanan kazanç "Değer artışı kazancı" olarak beyan edilir ve gelir vergisi ödenir.
Gayrimenkuller edinme tarihinden itibaren dört yıl içinde elde tutulmuşsa gelir vergisi ödenmez.
6. SATIŞIN BELEDİYEYE BİLDİRİLMESİ
Gayrimenkulünü satanlar ileride emlak vergisine ve konut dışındaki binalar bakımından çevre temizlik vergisine yönelik takiple karşılaşmamak için satışı ilgili belediyeye bir dilekçe ile bildirmelidir.
7. KDV UYGULAMASI VE ŞİRKETLERİN GAYRİMENKUL SATIŞI
Şirketlerin aktiflerinde kayıtlı olan gayrimenkulleri elden çıkarmaları halinde beyan edecekleri asgari değer ödeyecekleri harç oranı gerçek kişilerinki gibidir. Ancak şirketler gayrimenkulün satışı nedeni ile fatura düzenlemek ve ayrıca KDV tahsil etmek zorundadırlar. Şirketlerin gayrimenkulün satışından doğan kazançları da vergiye tabidir. Kurumlar vergisi mükellefiyeti olan şirketler, en az 2 yıldır işletmelerin aktifinde kayıtlı olan gayrimenkulü sattıklarında, satıştan doğan kazancı sermayelerine eklerlerse;
- gayrimenkul satışı kazancı nedeni ile kurumlar vergisi ödemezler,
- tapu harcı ödemezler,
- satış işlemi de KDV ye tabi tutulmaz.
Sadece satıştan doğan kazanç nedeni ile yüzde 15 stopaj öderler.
8. İSKAN DURUMU
İlgili daire ve/veya binanın iskanının alınıp alınmadığı belirlenmelidir. İskan alınmamış ise bunun nedeni, iskan alınmasında herhangi bir engel olup olmadığı araştırılmalı ve herhangi bir yıkım riski olup olmadığı hususu anlaşılmalıdır.
9. KAT MÜLKİYET DURUMU
Kat mülkiyetinin alınıp alınmadığı soruşturulmalıdır.
10. ALIŞ-SATIŞ KONUSU GAYRİMENKULUN ARAZİ OLMASI HALİ
Bu takdirde, arazinin imar durumu, ,kadastral yola cephesi, bulunduğu alanda inşaat yapılıp yapılamayacağı araştırılmalıdır.
11. TAPU KÜTÜĞÜNDE GAYRİMENKUL İLE ILGİLİ HERHANGİ BİR TAKYİDATİN BULUNUP BULUNMADIĞI
Alım-satım konusu gayrimenkul ile ilgili tapu kaydı tetkik edilerek, gayrimenkul üzerinde herhangi bir takyidatın bulunup bulunmadığı ve bu meyanda:
- satış vaadi
- intifa
- irtifak
- kira sözleşmesi tescili
- trampa
- ipotek
- haciz
- ihtiyati haciz
- kamu haczi
- ihtiyati tedbir
- iflas kaydı
- kamulaştırma şerhi
- konkordato süresi
- iflasın ertelenmesi kaydı
- aile konutu şerhi
- vakıf şerhi
- 2510 Sayılı İskan Kanununa göre şerh
- 775 Sayılı Gecekondu Kanununa göre şerh
- 3083 Sayılı Toprak ve Tarım Reformu Kanununa göre şerh
- 3367 Sayılı Kanuna göre köy yerleşim alanlarında arazi tahsisi ile ilgili şerh
- Belediye Gelirleri Kanununa göre masraflara katılma payı şerhi
- Askeri yasak bölge ve güvenlik bölgeleri belirtmesi
- Kültür ve tabiat varlığı belirtmesi
gibi takyidatların olup olmadığı titizlikle tetkik edilmelidir.